Se hai deciso di mettere in affitto il tuo vecchio appartamento ma non sai come si fa, ecco qualche informazione utile per affittare casa… normativa, requisiti, documentazione, tassazione, e qualche consiglio per affittare casa.
Normativa
Secondo la legge di Stabilità del 2016, il locatore (il proprietario di casa) deve effettuare la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Entro 60 giorni dalla registrazione poi, deve comunicare all’inquilino – e all’eventuale amministratore di condominio – l’adempimento della registrazione. La comunicazione può essere inoltrata tramite raccomandata A/R oppure tramite PEC.
Ricordiamo che il contratto deve essere registrato se supera un mese, quindi la norma non riguarda gli affitti brevi (leggi più sotto).
Se il proprietario non provvede a registrare il contratto, questo viene considerato inesistente. Da ciò ne consegue che, in caso di inquilino moroso oppure di mancata liberazione dell’appartamento alla scadenza, non si potrà procedere con lo sfratto con sistema abbreviato, ma si dovrà necessariamente intentare una causa (molto più lunga e costosa).
Requisiti
Prima di affittare una casa é necessario assicurarsi dell’effettiva funzionalità dell’immobile e quindi che:
- tutti gli impianti siano a norma;
- gli elettrodomestici (se inclusi nell’affitto) funzionino;
- sull’immobile non gravino ipoteche, pignoramenti o cartelle Equitalia;
- i locali siano puliti e in ordine.
Altro requisito necessario è la certificazione energetica dell’immobile (APE), che può essere richiesta rivolgendosi ad apposite agenzie, necessaria perché in base ad essa il prezzo subisce delle modifiche: con una ottima classe energetica il prezzo sale, mentre si abbassa per le case con classe energetica più bassa, per le quali sono previsti maggiori consumi.
Documentazione
Vediamo quali documenti occorrono per la sottoscrizione e la registrazione di un contratto di affitto:
- alla firma del contratto
Documento di identità, codice fiscale, piantina dell’immobile, copia dell’atto di acquisto o visura catastale e attestato APE (attestato di prestazione energetica). Da parte dell’inquilino occorrono: documento di identità e codice fiscale (anche di altri eventuali conviventi), due ultime buste paga o ultimo CUD (se dipendente), ultimo modello Unico e visura camerale (se lavoratore autonomo).
- alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate
Occorre presentare all’Agenzia i seguenti cartacei:
– due copie del contratto di affitto su cui siano apposte le firme originali;
– il modello 69 compilato per la registrazione;
– la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro;
– marche da bollo di 16 euro, una ogni due pagine (4 facciate).
Al momento della registrazione del contratto, è possibile optare per il regime della cedolare secca. In questo caso, alla registrazione del contratto non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
E’ possibile procedere alla registrazione anche online.
Tassazione
Come già detto, se il locatore opta per la cedolare secca, al momento della registrazione del contratto di affitto non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo. Se invece si opta per il regime di tassazione ordinaria, le spese di registrazione sono dovute in parti uguali da proprietario e inquilino (può anche farsene carico interamente il proprietario, ma sono vietate clausole che facciano intero carico all’inquilino).
L’imposta di registro si può pagare ogni anno, oppure in un’unica soluzione per tutta la durata del contratto, versando così una somma scontata. L’importo minimo per la prima annualità non può essere minore di 67 euro.
Fate attenzione che la sanzione per mancato o tardivo pagamento dell’imposta di registro é pari al 120% (ma può arrivare fino al 240%) dell’imposta dovuta, più gli interessi di mora.
Ogni anno poi, il locatore dovrà pagare le tasse sugli affitti. Se ha aderito al regime di tassazione ordinaria, pagherà le tasse in base agli scaglioni IRPEF. Se ha aderito alla cedolare secca, indipendentemente dal suo reddito, pagherà un’imposta sostitutiva fissa pari al 21% (ridotta al 10% in alcuni casi).
5 Consigli per affittare casa
- Scegliere l’inquilino
Sebbene esista lo sfratto, non è sempre così facile liberare un’immobile in caso di inquilino moroso. Prima di stipulare il contratto quindi, valuta bene il potenziale affittuario. Puoi chiedere di vedere le ultime due buste paga (se l’inquilino é un lavoratore dipendente) o l’ultimo modelo Unico (se è un lavoratore autonomo), e chiedere anche delle referenze. - Voltura delle utenze
Prima dell’arrivo del nuovo inquilino, occorre annotarsi i numeri dei contatori e fare la voltura delle utenze, se non comprese nel contratto d’affitto. - Metodi di pagamento
Gli affitti dovrebbero essere riscossi sempre attraverso metodi rintracciabili (assegni, bonifici, vaglia postali, ecc.), non contanti. - Lista dei mobili
Al momento della stipula del contratto, se la casa è arredata, sarà meglio allegare una lista dei mobili presenti e, se possibile, scattare anche delle foto. - Polizza assicurativa
È possibile inserire nel contratto l’obbligo, per l’inquilino, di stipulare una polizza di assicurazione nel caso in cui, ad esempio, dovesse perdere il lavoro. In tal caso, sarà l’assicurazione a pagare il proprietario nei casi e nei limiti previsti.
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Affitto per brevi periodi
Per affitto per brevi periodi, di solito, si intende quello di durata inferiore a un mese, che quindi non necessita di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Per intenderci, tutta la fetta di mercato delle case vacanza rienta negli affitti brevi.
Il mercato degli affitti brevi nasce grazie alle seconde case di proprietà e nonostante la normativa specifica (la legge 441/1998) le regole sono dettare dal Codice Civile che lascia più libertà alle parti (proprietario e locatore).
Regole peculiari del contratto di affitto breve:
- il proprietario può chiedere al conduttore una cauzione che copra eventuali danni, in assenza dei quali verrà restituita alla fine della locazione;
- alla fine della locazione il proprietario rilascia la quietanza di pagamento;
- se il contratto dura non più di un mese non occorre registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate;
- da un punto di vista fiscale il locatore non ha obblighi IVA, a meno ché affitti due o più appartamenti (in questo caso deve aprire partita IVA);
- al momento della dichiarazione dei redditi, anche se i vari contratti non sono stati registrati presso l’Agenzia delle Entrate, il locatore può optare per il regime di tassazione ordinario (secondo gli scaglioni IRPEF) oppure per la cedolare secca.
Sempre più spesso i proprietari assegnano le loro proprietà ad agenzie specializzate negli affitti brevi, che si occupano non solo di trovare la clientela, della promozione su siti web specializzati, ma anche di tutte le pratiche burocratiche e della pulizia degli appartamenti.
A proposito di agenzie…
Ovviamente una casa si può affittare senza l’aiuto di un’agenzia immobiliare. Ma l’agenzia funge da intermediario e si occupa di tutto l’iter del rapporto d’affitto, dal cercare un inquilino che risponda alle esigenze del proprietario, al preparare e risolvere tutte le questioni burocratiche, i documenti, la registrazione del contratto, fino alla voltura e/o nuova attivazione delle utenze.
Noi di Crazy House Immobiliare ti alleggeriamo di tutte le varie incombenze, riducendo i tempi, liberandoti dalle preoccupazioni legate all’affitto, fornendoti le soluzioni adatte alle tue esigenze.
Per ogni ulteriore informazione, non esitare a contattarci.
